Guia do Comprador de Imóveis e Apartamentos em Miami - Flórida

01 Como funciona o Sistema lmobiliário da Flórida?

Diferente do Brasil, não existe a necessidade do comprador utilizar diversos corretores ao mesmo tempo, já que todos os corretores tem acesso a todas as propriedades a venda na Flórida.
Nos Estados Unidos todos aos imóveis disponíveis no mercado, tanto para venda como para locação estão cadastrados em um mesmo banco de dados central chamado “MLS - Master Listing System”.
Temos acesso total, dispensando assim o contato com vários corretores simultaneamente

02 Quais são os documentos necessários para a compra de um imóvel na Florida?

1.1 Compra a vista:
Um documento de identificação e um cheque administrativo emitido por um banco americano (Cashier Check).
1.2 Compra com financiamento:
Atualmente, todos os bancos estão pedindo uma entrada de aproximadamente 30% a 40% do valor do imóvel, sendo que o valor mínimo de financiamento é de US$ 100.000,00.

03 Consigo algum tipo de visto especial (Green Card, cidadania) se comprar um imóvel nos EUA?

Vale lembrar que a compra de um imóvel nos EUA não oferece nenhum beneficio ou facilidade no processo de imigração americana.

04 Documentos exigidos pelo banco:

Documentos necessários para obtenção do financiamento:
• Aplicação do banco, devidamente preenchida com os dados do comprador.
• Cópia do passaporte e visto válidos.
• Carta de referência do(s) banco(s), de preferência em inglês.
• A carta deve mencionar o nome, endereço, data de abertura, saldo atual, outros que vierem agregar.
• Carta de referência do empregador, de preferência em inglês, mencionando nome, endereço, data do vínculo empregatício, cargo, remuneração anual, bônus, outros que vierem agregar.
• Caso tenha negócio próprio: carta do contador de preferência em inglês, mencionando a natureza do negócio, nome, endereço, data de início, cargo ocupado, faturamento anual e outros documentos que vierem a agregar.
• Cópia dos últimos 3 meses de extrato bancário.
• Comprovante de residência no Brasil: conta de água ou luz.
• Lista de ativos.

O banco tem o direito de solicitar documentos adicionais, caso as informações informadas acima não são suficientes.

05 É necessária a contratação de um advogado para a representação legal durante o processo de compra?

Sim, porque os fechamentos na Florida, “Closing”, são feitos nos próprios escritórios dos advogados.
São chamadas companhias de título, “Title Company”.
As empresas de títulos são formadas por advogados licenciados para atuarem no mercado imobiliário norte-americano, provendo os seguintes serviços:
• Levantamento legal e jurídico da propriedade em questão.
• Levantamento legal e jurídico do proprietário.
• Transferência de titularidade do vendedor para comprador.
• Coordenação financeira entre comprador, vendedor e banco(s).
• Entrega das chaves e toda a documentação pertinente a transação.

06 Onde será depositado o dinheiro do sinal?

Obrigatoriamente todo e qualquer dinheiro dado como sinal numa transação imobiliária é depositado numa conta chamada “Escrow”, ou seja, se fosse no Brasil seria fiel depositário.
Esta conta tem como finalidade receber todo o montante a ser pago pelo comprador e vendedor.
O uso indevido dessa conta pode acarretar penalidades legais e jurídicas.

07 Como posso saber se o apartamento esta livre de dívidas, penhoras ou problemas com a escritura?

O processo de compra na Florida é extremamente seguro.
É feito antes do processo de fechamento os dois procedimentos básicos que garantem que a escritura do imóvel, esrá “Free and Clear”.
a) Lien Search: é a procura de penhoras, dividas de IPTU, condomínio, etc.
b) Title lnsurance: é uma espécie de “seguro saúde” da escritura

08 Como funciona o seguro “Title Insurance” ?

Geralmente este seguro custa 0,5% do valor da compra.
É um seguro que garante qualquer problema que possa aparecer na documentação “Pos Closing”.
Embora esta probabilidade seja extremamente pequena, este tipo de seguro é altamente recomendável.

09 Como converter square foot (ft2) para metro quadrado (m2)?

Divide-se a quantidade de square foot por 10,7639 aproximadamente.

10 Quem deve preparar o contrato de compra?

Na Florida, são os próprios corretores, na seguinte sequência:
É preparado inicialmente o contrato formal e final com a proposta de preço.
No mesmo documento o vendedor poderá aceitar e assinar ou então “contra ofertar” por escrito.
Tendo todas as assinaturas e vistos de ambas as partes, passa-se então de Oferta a um “Executed Contract”, e esta data, chamada de “Efective Date”.
A partir de então, começam a correr os prazos estipulados dentro do contrato.

11 Caso eu desista da compra, após o período de inspeção e outras cláusulas com limite de tempo, vou perder o sinal?

Sim. Toda oferta é por escrito com depósito. Não existem ofertas verbais.

12 Se eu comprar com financiamento bancário e o financiamento não for aprovado pelo banco, perco o sinal?

Não. Se existir no contrato uma cláusula de ser “Financing Contingent” (contrato sujeito a aprovação bancária da parte financiada).
Em média o prazo de aprovação é de 30 dias.

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13 Em media, quanto tempo demora entre oferta e fechamento num “Cash Deal” ?

30 dias ou menos, podendo ser em até uma semana se necessário.

14 Como posso fazer a transferência do dinheiro do Brasil para os USA ? É preciso ter uma conta para comprar um imóvel a vista?

O dinheiro geralmente pode ser transferido de quase todos os bancos no Brasil diretamente para os USA -”Wire Transfer”.
Se o comprador não possuir uma conta nos USA, o dinheiro poderá ser transferido para uma conta “Escrow” do advogado contratado.
Normalmente os bancos exigem que o cliente esteja presente para a abertura da conta, bastando alguns documentos de identificação.

15 Eu preciso estar presente no fechamento da compra?

Não há necessidade.
Pode se fazer um “Power of Attorney” e o advogado poderá representar o comprador no fechamento.
Mas caso exista financiamento na compra, é necessária a presença do comprador.

16 Quem paga a comissão do corretor?

É o vendedor.

17 Quais são os custos de fechamento?

Aproximadamente 1,5% do valor da compra a vista e 5% do valor se houver financiamento envolvido.

18 Qual a diferença entre “Short Sales” e “Foreclosure” ?

O processo de “Short Sale” acontece quando a dívida do proprietário com o banco, onde possui o empréstimo é mais alta do que o valor de mercado da propriedade em questão.
Nesse caso, o banco permite que o proprietário tente vender a propriedade pelo valor de mercado nos próximos meses, antes de tomá-la como garantia, ou seja, “Floreclosure”.
Atualmente, não recomendamos aos nossos clientes a comprar de imóveis que se encontram nessa modalidade, devido à demora de aprovação dos bancos, que varia entre 3 a 9 meses e o compromisso do cliente com esse contrato.
Vale enfatizar que o banco tem o direito de não aprovar a proposta e enviar uma contra-oferta depois desses 9 meses de espera.
Propriedades que estão em “Floreclosure”, já estão sob posse, fazem parte do ativo e estão sendo vendidas diretamente pelos bancos através de imobiliárias locais.
Nessa modalidade, os interessados vão participar de um verdadeiro leilão com outros compradores. O banco por sua vez, também não tem a obrigação de aceitar ou mesmo, enviar uma contra-oferta, mesmo que o valor ofertado seja maior que o pedido.
Vale ressaltar também que a propriedade em questão é vendida no status “AS IS”, ou seja, o comprador será responsável pelos custos de concerto e reparos de todas as irregularidades.
Pelo que temos observado nos últimos meses, os preços de venda das propriedades sob a modalidade de “Short Sale” e “Floreclosure” estão muito próximos as que estão sob a modalidade de vendas regulares, diferentemente dos anos anteriores, onde a diferença era consideravelmente alta.
Infelizmente, muitas empresas nesse segmento divulgam e oferecem propriedades que estão sob essas modalidades, para atraírem clientes e não mencionam os detalhes dessas modalidades e a situação atual do mercado imobiliário americano.

19 Como devo comprar o imóvel: pessoa física ou pessoa jurídica?

Você mesmo sendo estrangeiro tem as opções de:
a) Comprar em seu nome, ou, em outros nomes (esposa, filhos, etc.)
b) Abrir uma corporação podendo ser, uma Miami Inc ou uma LLC
c) Offshore

20 É fácil abrir uma Miami Inc ,LLC ou uma Offshore? E quais são as vantagens da compra ser em nome de uma empresa?

Sim é fácil, basta fazer a busca do nome desejado e escolhido, o seu advogado faz esse processo sem nenhuma documentação necessária num período de 24 horas.
Vantagens são varias, principalmente no aspecto de herança, uma empresa “nunca morre”. A taxação em caso de herança costuma ser muito alta.
Os custos de transferência de titularidade de uma pessoa física para jurídica são mínimos e podem ocorrer a qualquer momento.
Recomendamos nossos clientes sempre comprarem os imóveis em nome de pessoa física e se houver o interesse, transferir para uma jurídica.

21 Na venda do imóvel existe lucro imobiliário a ser pago?

Sim, existe lucro que pode variar entre 15% a 25%, e que é calculado com a diferença do preço de compra “A” mais despesas fixas e melhorias feitas na propriedade “B” menos o preço de venda “C” e menos despesas de fechamento “D”.
Exemplo:
Preço de compra “A” : US$ 100.000,00
Despesas fixas e melhorias “B”: US$ 25.000,00
Preço de Venda “C” : US$ 180.000,00
Despesas de fechamento “D” : US$ 25.000,00
Lucro imobiliário seria entre 15% a 25% de (C-D) - (A+B) = US$ 30.000,00
ou seja entre U$ 4.500,00 a U$ 7.500,00.

22 Qual é a comissão de venda?

6%.

23 Quanto custa o IPTU anual e como se paga ? Quais os outros custos fixos?

a) Em média 2% do valor pago pela propriedade, vence em Novembro, e pode ser pago online
b) Os custos fixos são: Eletricidade (de US$ 90,00 a US$ 160,00), condomínio e o IPTU. Geralmente no condomínio já estão incluídos: água, cabo, internet.